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华侨城回复深交所:127亿计提减值事出有因 每日观点
来源:财经新地产     时间:2023-05-23 21:20:32

一季度净利润下滑272%,今年或许更艰难。

文|路春锋 编辑|刘狄

在延迟了14天后,5月19日华侨城A(000069.SZ)终于回复了深交所的问询。


(资料图片)

回复可以大致归纳为:计提存货跌价准备和联营、合营企业经营亏损,致使其在毛利率微涨的情况下净利润仍大跌387.05%;另外,36个项目预计可变现净值明显低于账面价值,故而进行了超百亿计提减值。

虽然在回复函中,华侨城表示“不存在流动性风险”。但在今年一季度,公司净利润仍大幅下滑272%。华侨城总裁王晓雯曾坦言:“2022年是上市以来最困难的一年”。或许,华侨城在2023年将面临更大的挑战。

华侨城自称不存在流动性风险

在问询函中,深交所首先要求华侨城说明房地产业务毛利率小幅增长,但净利润大额亏损的主要原因及合理性,并直指是否存在流动性风险。

数据显示,2022年华侨城房地产收入494亿元,较上年减少96亿元,下降16%;其房地产成本降幅为17%,高于营收降幅。

从盈利水平来看,2022年华侨城归母净利润亏损109.05亿元,较2021年大降387.05%;另外,来自房地产业务的毛利润为108亿元,较上年减少18亿元,同比下降14%。不过,在毛利润和净利润双双下滑的情况下,其毛利率却在2022年微增0.51%。

华侨城在回复函中表示:“除正常结转利润的减少外,在预计房地产市场短期调整压力仍然较大的情况下,公司一方面对存货项目进行了全面盘查和评估,按照企业会计准则要求计提了存货跌价准备。

另一方面,华侨城投资的联营、合营企业多数为与房地产业务相关的项目,随着房地产行业的进一步调整,部分联营、合营企业在报告期内产生了较大的经营亏损。上述情况的综合影响导致公司报告期产生大额亏损。”

此外,其2022年经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元,货币资金2022年期末余额同比下降38.41%,华侨城也因此被质疑是否存在流动性风险。

“受需求减弱、房地产行业调整等因素影响,去年房地产销售签约金额较上年下降33%,销售回款较上年减少357亿元。”华侨城如此解释货币资金较年初减少260亿元的原因。

至于2022年经营活动产生的现金流量净额为-6亿元,较上年同期大幅减少198亿元,华侨城则表示:“主要原因为销售回款金额较上年下降幅度较大。”

“截至2022年12月31日,其有息负债余额1,281亿元,较期初减少110亿元,其中短期债务213亿元,较年初减少60亿元,现金短债比1.53,维持较好安全边际,不存在流动性风险。”华侨城强调。

超百亿计提 项目贬值是主因

除了净利润大幅下滑,华侨城在2022年进行的超百亿计提减值也引起了监管的关注。

年报显示,2022年华侨城对存货减值、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元。其中,房地产开发项目计提存货跌价准备达115.1亿元,而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。

华侨城表示:“2022年因房地产行业的深度调整,部分项目预计可变现净值已明显低于账面价值,减值迹象明显。”

具体来看,在36个进行存货减值项目中,计提减值金额超5亿元的共5个、计提减值在2-5亿元的共14个、2亿元以下共17个。

例如位于昆明市呈贡区的某项目,受到昆明去年的商品房售价及销售额分别下滑21%、33%的影响,该项目在2022年计提减值6.6亿元。“截至2022年12月31日,该项目存货账面余额60.94亿元,已累计减值7.04亿元。”华侨城在《回复函》中举例解释道。

“公司对2022年末存货按照成本与可变现净值孰低计量,并进行了相应的会计处理。在可变现净值测算过程中,重要假设及关键参数的选取标准及依据,与2021年相比不存在较大变化。公司报告期存货跌价准备计提合理、合规。”华侨城回复道。

除了存货减值计提,年报显示,华侨城还对长期股权投资计提减值准备1.39亿元。而在今年2月的《关于深圳证券交易所<关注函>的回复公告》中,该项计提减值准备增加到20亿元至25亿元。

对此,华侨城解释道:“受市场调整影响,公司参股的部分地产项目减值迹象明显,投资的禹州地产、深圳侨恒一号投资企业等项目资产减值产生较大亏损,按照股权比例核算的投资亏损约为23.5亿元。”

今日收盘,华侨城股价微涨0.21%,收报4,79元/股。从股价表现来看,市场似乎是认可了华侨城的回复。

一季度净利润下滑272% 今年或许更艰难

不止华侨城,无论是头部房企还是央国企,2022年的资产减值计提都在显著扩大。

克而瑞重点监测的30家房企数据显示,计提资产减值规模总计达1470亿元,同比增长近50%。TOP10房企计提资产减值规模超过400亿元,较2021年翻一番;TOP20中计提规模同比走高企业占比7成,且计提规模逾百亿元房企数量明显增多。

“大额计提”现象也使诸如华侨城、龙光集团等在内的多家房企由盈转亏。同时,监管也频频出手,金科股份、阳光城、华侨城、荣盛发展等多家企业也都收到交易所的问询函。

值得注意的是,在上述收到交易所问询函的房企中,目前除了华侨城以外,另外三家公司均已发生债务违约,成为“爆雷”房企。

大额计提资产减值准备现象加剧,引发行业盈利大波动。当前现房库存已成为部分房企的拖累;此外,由于市场脆弱性提高,重仓二线城市远郊以及三四线城市的减值压力也凸显出来,隐忧难解。“计提资产减值准备激增、利润失速严重的房企需重点关注。”克而瑞地产研究认为。

从今年一季度财报披露的经营情况看,华侨城仍然面临着较大困难。

今年一季度,华侨城实现营收69.16亿元,同比下降7.44%;归母净利润亏损3.02亿元,同比大降271.68%,扣非归母净利润亏损3.38亿元,同比降幅更是达到429.18%。

“归母净利润同比272%,主要系结转量减少,导致结转毛利下降所致。”华侨城在财报中解释道。

此外,由于汇兑收益较上期减少,也致使其财务费用同比增加68%至5.57亿元。

销售方面,今年1-4月,华侨城累计实现合同销售面积66万平方米,较上年同期增15%;合同销售金额132.2亿元,较上年同期增长27%。土储方面,除1月在佛山以20.5亿元拍下一地块外,1-4月再无新增土储。

流动性方面,一季度末在手货币资金为371.9亿元,较年初的416.2亿元下降44亿元。

在2022年度业绩会上,华侨城董事、总裁王晓雯坦言:“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”或许,2023年对华侨城来说,挑战会更为艰巨。

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